优质房源沦为“变卖”，开年上海法拍房市场冷清背面
本报（chinatimes.net.cn）记者胡金华 上海报导
新年期间买卖清淡的上海新房二手房商场，也影响到了本就受众不大的法拍房商场。
上海徐汇区宛平南路某法拍房起拍价2217万、上海长宁区仙霞路一套起拍价1169万法拍房源、一套起拍价2800万的法拍房源、上海浦东新区锦绣路一套起拍价3390万的法拍房源、上海杨浦区中山北二路一套起拍价1008万的法拍房源……2月21日，上海某法拍途径上，这些地段优胜、房源所在小区处理质量优秀的法拍房源惊现挂牌“变卖”的字样。
“法拍房成为变卖房，从程序上来说是这些房源经过前期一拍、二拍流拍之后再度挂牌出售，仅仅房源的处置目标从本来的被履行人转变为履行机关；从价格上来说，变卖房源价格不会在二拍的基础上再打折，而在挂牌商场上相关于一二拍时刻要长许多，是60天期限，假如在60天内还卖不出，不能自制下降价格变卖，最低变卖价格不得低于评估价的50%。不过，过往上海法拍房商场几乎没有变卖的房源，尤其是优质房源，更是未经拍卖流程或许就被内部消耗掉，而本年开年各区就有变卖房源，其间不乏千万、数千万等级的，也阐明晰法拍房商场接受方在萎缩。”2月22日，上海一家专业从事法拍生意的中介组织负责人张佳（化名）告知《华夏时报》记者。
法拍房“不香”了？
在上海法拍房商场，好的房源历来不愁买家。而开年伊始，上述这些地段小区都很不错的法拍房缘何二度流拍乃至变卖呢？
“上一年挂牌的法拍房的确很少有标示变卖字样的，从份额上现在变卖的法拍房在各区房源占比仍是很小，仅仅零散的十来套；可是看单价，除了崇明、奉贤、金山偶有单个房源变卖价格很低之外，其他的变卖房源评估价都在千万元以上，起拍价有降一两百万元的，标的高的则降了40%以上；可是二拍也呈现流拍或许阐明这些标的起拍价有些过高。”该法拍房信息发布途径相关人士史雪受访时坦言。
记者查询发现，一套上海徐汇区宛平南路海螺花园面积350平的大平层变卖房源，其起拍价2217万元，评估价高达3900万元，两者的距离到达1700万元之巨；还有一套变卖房源在上海浦东新区星河湾的318平的大平层，起拍价3360万元，评估价则有4200万元，两者的距离也有近千万元，如此巨大的差价可谓是“捡漏”；还有一套地理位置更优胜的世茂滨江花园132平的变卖房，评估价1671万元与起拍价1345万元也有300万元的差价，均为二拍流拍成为变卖房。
“看这些变卖房的均价，以陆家嘴世茂滨江的房源为例，现已低至10万元/平，比较同区位的二手房比较必定有很大扣头；别的这些房源是否有很大的瑕疵应该也不至于，究竟变卖房的持有人现已变成履行组织，至少在买卖阶段不会再出问题，或许该办的手续没处理洁净等。可是为何还没有买家，不露锋芒剖析首要仍是商场在张望，由于二手房商场也在跌，假如不能自制经过二手房买卖来取得更洁净的房源，买家为何要下方法拍房呢？”2月23日，上海一家大型房产中介组织负责人金骏剖析表明。
而关于这些变卖房是否还有下降的空间，金骏以为，变卖价格是二拍的流拍价格，公示2个月左右，开拍没人出价的话，将以保存价出售，一套房子经过一拍二拍都没人要阐明或许有实质性的问题，了解使之变卖的原因再看其是否在所能支撑的规模内，不能自制接受就不能自制去竞拍变卖的房子，别的变卖的房产有必要全款付清，不行处理借款。
“一般变卖的房子成交率比较小，70%都是一拍就能购得心仪的房，其间不是法拍房的危险小了，而是法拍商场逐渐老练，辅拍组织为其下降危险起很大的效果。假如被履行房产仍是变卖不了，法院会将拍卖产业退还给被履行人，任一环节拍卖成交或抵债成功，自拍卖成交或许抵债裁决送达买受人或许接受人时起搬运。”关于变卖房产终究的处置结局，上海一家法拍中介组织律华财物负责人向《华夏时报》记者泄漏。
也有业界资深调查人士表明，一般来说法拍房商场的价格要低于正常二手房买卖均价，可是买家要承当相应的过户危险，可是在从前房产商场炽热的时分，这种危险根本会被疏忽，买到好的法拍房源就等于赚到；当今变卖房的增多或许也预示着跟着二手房商场价格的改变，法拍房商场价格也会呈现改变。
“从前法拍房优质房源价格或许会高于正常的同类二手房买卖，由于遭到原先的一些限购方针，商场上的一些客户会转而寻求法拍房；可是跟着一线城市房产方针的继续调整松绑，未来法拍房商场的价格有必要低于二手房商场，由于在不受限购买的条件下，没有人会买法拍房；别的，在一线城市全体房价出资高回报特点不行预见的时分，法拍房源价格高于正常的二手房源也是不现实的。乃至还会呈现法拍房源价格逐渐走低的状况。”金骏剖析。
炒家“黄牛”不见了
在一线城市，只需有不能自制出资炒作的财物，不论是车牌、新房二手房仍是法拍房，都不乏炒家黄牛的存在。在房地产炽热的时分，长三角法拍房商场相同呈现了一批炒家。
“2015年左右的时分，不露锋芒都是大笔聚集资金经过途径拍下优质的法拍房，再易手买卖，一套房不能自制取得数十上百万的溢价；可是现在不露锋芒的资金早就现已退出了，从前行情好的时分，不露锋芒手上有十几套法拍房包装后从头出售，现在商场的获利空间现已没有了，有些出场晚的资金现在还被套着。”2月22日，一位从前的法拍房“炒家”刘辉（化名）告知本报记者。
而别的一面，在整个国内房地产商场调控松绑的时期，法拍房作为一个小众商场，也在呈现奇妙的改变。
2月21日，依据中指研究院发布法拍商场监测陈述显现，本年1月份，全王法拍商场挂拍各类法拍房源10.04万套，同比添加48.2%；其间成交约1.27万套，同比添加18.3%，全体成交率12.63%，成交总金额273.1亿元。
对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，法拍房成交率偏低、流拍率较高，体现出商场仍继续低迷，法拍房的数量虽然在添加，可是需求没有太大改变，乃至在削减。
“法拍房源增多、成交量也上涨，可是房源的增速远超成交量的增速，这自身也阐明晰法拍房商场正在进入一个买方商场，也便是说真有意进场的买家挑拣的机会在添加，而关于炒家黄牛们来说，买方商场则意味着获利空间的紧缩乃至消失，所谓买方商场便是产品量大增的环境之下，买家具有更大的自主权，不能自制有挑选何时下手以及谈价的空间，此刻炒家黄牛们的囤积炒作空间就没有了。”金骏指出。
值得一提的是，在楼市过热阶段，以北上广深为代表的全国一线城市将法拍房纳入了限购规模。尤其在上海，依据此前《上海市产品房出售处理办法》的规则，非本市户籍居民家庭在上海市规模内只能购买一套住宅，且有必要是自住宅；这个方针关于购买法拍房的人也相同适用，至今这个限购方针仍未放松。此外，上海还规则，关于法拍房购房人还提出了多个约束条件，如在上海市接连交纳社保或个税满五年；在上海市接连交纳社保或个税满一年并且在本市有安稳工作；在上海市接连交纳社保或个税满两年并且在本市有安稳寓居。
“就上海市而言，法拍房自身便是一个小众商场，只占二手房买卖量的不到2%，法拍房关于全体商场成交影响并不大，方针调控应首要实在满意刚需和改进需求。法拍房原先的方针基调是堵缝隙，现在这一商场与正常商场的差异不大，钻空子的人也越来越少，所以没有必要优先调控法拍房方针。”上海华夏地产商场剖析师卢文曦表明。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
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