城市更新的可持续发展探究

liukang20242个月前 (05-13)吃瓜热门139

施行城市更新举动，是习惯城市展开新形势、推进城市高质量展开的必定要求。党的二十大陈述指出，要“坚持公民城市公民建、公民城市为公民”，对施行城市更新、加强城市根底设备建造作出要求。

城市更新一头连着民生，一头连着展开，是坚决施行扩大内需战略、构建新展开格式的重要途径。近年来，重庆以主城都市区为主战场，组织布置一系列新举动，为履行城市更新举动奠定了坚实根底。

城市更新效果凸显

重庆，这座前史悠久的文明名城，以其得天独厚的“山、水、城”景象资源和杂乱的地势地貌著称，主城都市区前史遗址很多，老旧街区、前史文明街区漫山遍野。怎么将这些前史遗址、老旧街区和前史文明街区与乡镇化建造有机结合起来，是一项重要课题。经过展开城市体检、构建多元参加格式、施行“五类更新”等举动，重庆城市更新效果显着，多项经历做法被归入城市更新典型事例，并在全国范围内推行。

进行城市体检，对城市问题展开深入查询了解，找出病因，对症下药。重庆树立“城市体检”指标系统，中心城区接连5年展开“城市体检”，经过查询数据树立城市更新问题档案，为辅导更新、树立绿色完好社区等相关作业供给了名贵的信息资源。

重庆采纳“试点先行、以点带面”战略，助力城市高质量展开。经过对渝中区山城巷、十八梯传统街区、戴家巷等传统面貌区进行精心打造；对南岸区龙门浩老街、弹子石老街、雅巴洞滨江消落带展开归纳办理；对九龙坡区杨家坪民主村施行更新改造等，一批先行试点事例已成为城市展开的亮点。到现在，主城都市区更新项目达241个，更新改造面积达1亿平方米，这些试点项目不只成为都市旅行的新热门，也为进步经济生机和寓居质量供给了有力支撑。

重视多元参加，协力破解城市更新“人财”瓶颈。经过“三师”进社区、“三师”进企业活动，引导2400余名规划师、修建师、工程师深入底层展开专业化服务，参加城市更新项目近5200个；统筹中心、市级财务资金及专项借款资金运用，处理城市更新资金问题。

施行“五类更新”，进步城市功用质量。施行根底设备更新，建成全世界规划最大的山地城市轨道交通运营网络，完结“通车路程500+”和“客运分管率50%+”双打破，施行片区路网更新34个，打通城市未贯穿路途300余条，建成特征山城步道738公里。施行老旧小区更新，重庆98个“久建未完”项目累计处置67个，施行乡镇老旧小区改造1.87亿平方米，1.8万户大众“出棚进楼”。施行夸姣社区更新，聚集完善社区服务功用，建成完好社区562个，加装电梯4700余部，建造口袋公园190个、社区体育文明公园134个。施行公共空间更新，109公里滨江岸线贯穿57公里，为市民、游客供给高质量的亲水空间，改造进步街头绿洲、“坡坎崖”、“山城花境”质量4230余万平方米，更新城市公园230余座，建造山城绿道近300公里。施行设备设备更新，推进老旧管线改造晋级，城市建成区排水管网密度达16公里/平方公里，整治城市内涝危险点近180个，海绵城市合格排水分区470余个，合格面积占城市建成区的40%，增强城市雨水就地消纳、滞蓄才能。

当时，重庆成功当选第一批中心财务支撑的城市更新举动试点城市。在完结以根底设备建造、危旧修建改造，美化寓居环境为主的阶段后，怎么使用好前期城市更新取得的根底效果，进步人文关心程度，更好地进行社区办理，在“管”这个“软件”上更进一步，进步居民日子质量，让居民取得更强的幸福感，是往后城市更新建造举动的首要方向。

城市更新中存在的缺项

在城市更新举动中，完善社区服务是要害，但当时仍面临一些缺项，这些问题的存在约束了社区服务潜力的发挥。

社区中存在很多可使用空间，包含底层空间、边角空间以及具有前史文明价值的老旧遗址。这些空间的搁置或低效使用，浪费了其商业潜力，终究导致社区展开中的“造血”功用缺失。

财务严重导致社区服务在多个方面面临资金困难。服务中心布局陈腐、功用散布不完善，晚年服务项目，如康养医护等，缺少必要的场所和资金支撑。城市设备及活动场所缺少，根底设备毛病修理不及时。

社区长时间运营服务缺少专业运营团队的支撑。专业团队在城市更新项目中扮演着至关重要的人物，包含制定长时间规划、办理项目履行、展开社区协作、展开商场研讨、进行品牌推行等。缺少专业团队的服务，城市更新项目难以完结长效运营。

社区营建及办理缺少自下而上的运转方式。社区居民的参加方式往往仅限于投诉或问卷查询，这仅仅社区营建中的一个环节，但一个完好的社区营建流程应包含发现需求、大众评论、构成方针和催生举动4个过程。

在城市更新的惯例途径中，决议方案权往往会集在城市规划师、修建造计师、工程师和政府作业人员手中，这种由专业功用人员推进的城市更新方式更适用于城市更新建造的初期，要想完结可持续性展开，在往后的运营办理过程中有必要将大众共建共营作为根本起点。

城市更新要完结长时间效益

在城市更新过程中，建造方采纳一系列针对性措施以补齐社区服务中存在的首要缺项，旨在进步社区生机、增强社区办理功率，并完结社区的可持续展开。

充沛使用老社区底层地舆优势，经过“住改商”的方式将老社区底层转化为具有“造血”功用的商业运营业态；添加社区资金收入，然后将资金运用于社区保证性及根底性更新业务。

引进企业作为长时间城市更新运营方。企业除了要充沛发掘城市更新的商业价值之外，还需做到与社区充沛交流，了解底层办理中的缺项，争夺将缺项的补偿作为招商条件，与租金条件合理平衡，然后完结商户既能以比较低价的价格取得运营场所，又能为社区缺项供给补偿。

建立城市更新专业运营团队。充沛凝集“三师”资源、物业办理、房地产租借、商业运营等服务咨询团队的力气，发掘社区特征和社区“造血”点，捉住社会效益更新项目与经济效益更新项目的平衡点，构成社区供需大数据并充沛运用才智社会办理系统，进步居民参加公共业务的积极性及信息互通的有用性。

在现在已有的城市更新效果下，运营在城市更新中起着至关重要的效果，要在项目初期就引进运营思想，以保证城市更新项目从建造初期到后期的可持续展开。

在城市更新建造实践中，有必要深入大众，将人文社会要素融入作业中。一起，要亲近重视国家方针和相关规划，了解城市更新的微观方针，然后摒弃过期的建造思想，完结从上至下的全面改造。

在存量年代下，城市更新的逻辑与思路应在展开动力、施行主体、出资驱动力、融资方式、空间运营等方面进行立异和改变，以完结长时间效益。

城市更新要有立异认识

城市更新街区后期办理运营是社区办理系统里非常重要的一个部分，并且是一个长时间工程。从已建成项目调查，除试点项目之外，大部分城市更新项目特别是包括“造血”功用的商业价值单元运营状况堪忧。在当时，怎么打破办理运营难题，使城市更新项目完结稳定地“造血”，是让城市更新项目可持续展开的重要课题。

地处南岸区南滨路中段的龙门浩老街是重庆市第一批城市更新试点项目。龙门浩老街紧邻开埠遗址公园，面朝长江，与重庆市渝中区湖广会馆隔江相望，江面上过江索道络绎来往，具有重庆传统民居面貌及开埠时期的场景面貌；老街区域内有两百多幢不一起期、不同形状的修建，文明与修建在此融合。近年来，当地秉承“变拆为留”理念，将天然、文明、艺术、数字等元素融入老街的更新改造中，并依据老街前史文明特色进行业态布局。

龙门浩老街·下浩里是一条坐落在重庆长江南岸陡壁上的百年老街。从更新的视点来看，下浩里看不出任何改变，大街、房子结构仍旧与以往相同。在规划之初，重庆市南滨路建造展开中心就定好基调，秉持“尊重、保护、传承、立异”的理念，选用“城市针灸”方式，经过“减、整、留、加”4种举动，秉持“旧址原建、原面积、原高度、原面貌”4个准则，尽可能依照“筑台、退台、悬挑、杆立、叠檐、院子”复原老街的全体修建及街巷肌理。在修正资料上，街区选用本地青砖、旧瓦、条石，架构多以砖石、砖木、钢木为主，尽力用“绣花之功”留存老街回忆，充沛复原老重庆贩子日子场景。在修建面貌上，经过比对前史资料及老照片，对老街前史面貌进行高度复原，如墙体根部选用勒脚石砌筑，墙体选用本地青砖“一顺一丁”砌筑工法，窗台、窗楣、窗框及马头墙复原民国时期的当地修建面貌，一切木制门窗都选用卯榫结构工艺，室内墙面选用传统草筋灰饰面等。

更新后的下浩里老街，装备了专业后期运营团队。其立异的运营思想，正是这一项目最大的亮点。跟传统商业文旅运营项目不同，该项目没有依照传统运营方式进行招商，而是以策展的思想发动运营，将老街玩出新花样。

下浩里老街开街初期，看不到很多的商业形状，仅稀有家咖啡店、小吃店、茶馆。运营团队将很多空置的舱位及老房子进行不同类别的布展招募，内容包括天然科学、艺术规划、拍摄、电影、人文、前史、书法、漫画等。

弯曲弯曲的小道、错落有致的院子工作区，均布局赋有人文意义的展陈小景，招引游客摄影打卡。布展引流与传统引流比较，最大的优势便是能很多招引中青年人的参加，特别是将艺术、科学等内容有用融入商业空间里，将传统商业运营提高到艺术体会的文明层面，这种新思路铸就了项目成功的柱石。

街区彻底敞开后，运营团队斗胆摒弃传统老街的商业形状，以年青、前卫的状况去面临游客。现在，入驻下浩里的商家绝大部分是“90后”“00后”主办人。拾级而上，这些商家各有风格，让人不由得顺次逛赏。

重视活动策划，打造下浩里全年“旺季”老街。下浩里发动“城野共振方案”，成功举行树下音乐会、音乐艺术雅集、城野疗愈阛阓、国内首个新能源越野摩托车城市障碍赛……紧跟潮流、布展艺术作品，逐步构成非标准化的商业形状。

在招商上，街区运营团队聚集更具规划、更懂重庆的本乡品牌，营建更具回忆力的场景和文明商业气氛。创业者以“下浩新移民”的身份重聚在这个场所，构成绝无仅有的气质，衍生出独有的日子方式。而这种日子方式，才是下浩里的魂灵，是真实无法被仿制的中心竞争力。现在，下浩里老街已有超100家商户入驻，全体出租率达85％。

项目运营需求有立异认识和开拓精神，城市更新运营保护阶段触及的不只仅是传统物业办理的问题，还包括社区办理、社区服务等相关内容。关于城市更新的后期运营不能只停留在物业办理、招商运营等传统重视点上，更要归纳考虑大众共创共建等要素。

作者：重庆大学修建规划规划研讨总院有限公司正高级工程师

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